Большинству растущих компаний рано или поздно приходится решать проблему: арендовать или купить помещение для собственного офиса? Глядя на стремительно растущие цены на квадратные метры офисной недвижимости, постоянный дефицит качественных площадей, мысль о покупке кажется наиболее разумной. Однако около 90% столичных компаний все еще помещения арендуют. Компания Aladdin Software Security R.D.- представитель российского среднего бизнеса на рынке информационной безопасности - 13 лет арендовала офис на Лубянке в особняке XVIII века. Статус памятника архитектуры не позволял проводить в здании ремонт с перепланировкой. Это ограничивало расширение штата и рост самой компании, офисный переезд назревал давно, а вместе с ним вставала и проблема выбора: снимать новые площади или выкупать собственные?
Руководство компании Aladdin предпочло аренду: поскольку в их случае рост бизнеса составляет более 40%, то выводить средства из оборота нецелесообразно. Сегодня сотрудники Aladdin очень довольны своим удаленным от центра офисом на улице Докукина - 800 кв. м в бизнес-центре категории "Б" по цене 420 у. е. в месяц. Договор аренды заключен на семь лет вперед, есть парковка, кафе. Рядом Третье транспортное кольцо. Переезд завершился в начале 2007 года.
Этот пример, считают эксперты рынка, очень показателен для компаний, работающих в Москве. Руководитель отделения "Тургеневское" корпорации "Инком-недвижимость" Юрий Усков считает, что у представителя малого и среднего бизнеса больше шансов арендовать офисные площади, чем купить их.
"Допустим, у нас есть возможность выкупить офис на 60 кв. м по $10 тыс. за 1 кв. м или арендовать его по $600 за 1 кв. м в год. Годовая аренда такого помещения будет стоить $36 тыс. Затраченные на покупку $600 тыс. будут окупаться минимум 17 лет,- рассуждает господин Усков. - По большому счету решение сводится к оценке, выгодно ли небольшой фирме извлекать из оборота большую сумму и адекватная ли это плата за уверенность".
Эксперт приводит пример из собственной практики: "В Сретенском тупике в небольшом офисном центре, которому можно присвоить класс "B-", собственник помещений продавал комнату размером 43 кв. м. Подобные сделки сейчас крайне редки, коммерческой недвижимости продается мало, в основном она сдается в аренду. Покупатель нашелся, правда, после достаточно длительных поисков, и заплатил за объект $400 тыс. Фирм, готовых купить такой объект "для себя", за время показа были единицы, большинство звонков поступало от участников рынка, подбирающих помещения для дальнейшей их сдачи в аренду. В том же офисном центре компании арендовали площади по ставке $650, то есть эта же комната обходилась бы арендатору приблизительно в $28 тыс. в год. Окупаемость при пересдаче или экономии на собственной аренде - 14 лет. Малый бизнес вряд ли готов к столь объемным вложениям на такой длительный срок".
И аренда, и покупка офисных площадей - затратные статьи. Но если при аренде эту статью можно назвать "текущими расходами", то покупка - это "капитальные вложения". И слово "капитальный" здесь имеет второй смысл, а именно "огромные" вложения. Если фирма способна выделить из своих активов сумму порядка $700-800 тыс. и заморозить ее на несколько лет, то вряд ли ее можно отнести к "малому" бизнесу.
Небольшие офисные площади можно купить. Высокий спрос в этом сегменте отмечает член совета директоров компании Mirax Group Максим Темников. "Офисы площадью от 50 до 200 кв. м быстро раскупаются. Собственные площади можно использовать как актив для получения кредита. Кроме того, это сокращает финансовые риски: арендная ставка, которая для небольших компаний существенна, может с течением времени вырасти, соответственно, вырастут и затраты",- говорит Максим Темников.
Девелопер в любом случае не проиграет: средняя цена этажа остается прежней даже при дроблении площадей, которое требует расширения коридоров и общественных зон. Хотя продавцу удобнее иметь дело с крупным инвестором: чем меньше собственников или арендаторов, тем эффективнее управление и проблем возникает меньше. "Тем не менее большинство собственников бизнес-центров класса "А" не спешат продавать площади. Поэтому найти 2-3 тыс. кв. м в таком центре под покупку сложно",- заключает представитель Mirax Group.
По данным Mirax Group, ставки аренды офисов класса "Б" в Москве с 2005 года выросли на 25-30%, класса "А" - на 30-35%. Сегодня арендные платежи составляют в среднем $1-1,5 тыс. за 1 кв. м, и в течение нескольких лет ожидается рост показателей на 10-15% ежегодно. При этом разница в ставке аренды или цене покупки между небольшим офисом и крупным помещением составляет около 10%.
По расчетам Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости агентства МИАН, напротив, получается, что стоимость аренды небольшого метража выше по сравнению с большими площадями. По его утверждению, разница в арендных ставках между крупными (от 500 кв. м) и мелкими арендаторами может составлять 10-15%, поскольку крупный арендатор получает скидку на объем арендуемых площадей. На небольшие площади таких скидок не дают.
Кроме того, существует практика субаренды: крупный арендатор "дробит" свои площади или сдает площади от 50 до 100 кв. м другим компаниям. Стоимость арендной ставки в таком случае может составлять от $1200 за 1 кв. м и более (при средней стоимости аренды в офисе класса "А" $850 за 1 кв. м).
"Арендодателю выгоднее сдать в одни руки большую площадь, чем дробить на отдельные блоки. К тому же это не всегда возможно, выделить автономные блоки",- рассказывает Сергей Лобкарев.- Потому небольшим компаниям выгоднее купить блок в бизнес-центре на этапе строительства, став соинвестором, а потом и собственником".
Однако возможность соинвестирования на стадии строительства не приветствуют сами девелоперы. Более того, руководитель направления коммерческой недвижимости агентства МИАН не смог назвать ни одного проекта, в который соинвесторы могут войти сейчас.
Согласно отчету международной компании Jones Lang LaSalle, по объему арендованных и проданных офисных площадей Москва значительно опережает европейские столицы. Так, объем проданных и сданных квадратных метров в Москве по сравнению с первой половиной 2006 года увеличился на 76%, что составляет 936 тыс. кв. м.
"Спрос на покупку значительно превышает предложение. В силу этих причин рост цены продажи обгонял рост арендных ставок. Например, если с июля прошлого года арендные ставки в среднем по рынку классов "А" и "Б" выросли на 12-15%, то в сегменте продаж офисных площадей они выросли на 40-50%",- рассказывает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов.
Однако речь идет не об интересах компаний малого и среднего бизнеса. Купить качественные офисные помещения (класса "А" или "Б") размером менее 1 тыс. кв. м сейчас крайне трудно. Да и число бизнес-центров, которые выставляются на продажу этажами (то есть в диапазоне 1-2,5 тыс. кв. м), очень ограниченно. Чем меньшую площадь занимает компания, тем меньше у нее возможностей для дальнейшего роста площадей и тем меньше "прав" в здании. Таким образом, покупка "на перспективу" решает вопрос собственного расширения и позволяет заработать как на растущей аренде, так и на растущей стоимости офисной недвижимости.
Причины недостатка офисов малого формата Сергей Лобкарев видит в изменении "как структуры, так и требований к качеству потенциальных арендаторов подобных площадей". Под структурой арендаторов понимается система или даже политика набора арендаторов в бизнес-центр. Размещение может происходить по отраслевому признаку (например, все газовики или нефтяники) или, наоборот, строиться так, чтобы не встречались конкурирующие компании. Под качеством потенциальных арендаторов подразумевается известность компании на рынке и ее платежеспособность. Сегодня собственник имеет возможность подбирать себе арендаторов в первую очередь из тех компаний, которые представляют собой известные брэнды. Естественно, при таком подходе страдают мелкие арендаторы: договоры с ними, как правило, заключаются в последнюю очередь.
Руководитель проекта CommercialRealty.RU Алексей Зюзин предлагает решение офисной проблемы в духе современных технологий: "Начинающим компаниям я советую сначала воспользоваться услугами одного из операторов виртуального офиса (odicom.ru, mangooffice.ru и др.), а уже потом задумываться об аренде помещения. Возможно, эти сервисы решили бы все проблемы и необходимость в офисе пропала бы сама собой".
Виртуальный офис - это система удаленной работы сотрудников или предоставление ряда коммуникационных услуг от сторонней организации. При переводе сотрудника в виртуальный офис необходимо оплатить услуги связи и приобрести компьютеры. За дополнительную плату оператор виртуального офиса поможет обзавестись прямым московским телефонным номером (запись сообщений, переадресация вызова, виртуальный секретарь call-центра), физическим адресом для почты, сайтом-визиткой и даже помещением на время деловых встреч.
К примеру, система mango office представляет собой виртуальный прямой московский или питерский номер, на который можно отправлять факс или голосовую почту, установить приветствие или записать рекламное сообщение. Единый номер с функцией переадресации позволяет объединить сотрудников в корпоративную сеть и создать эффект присутствия в офисе.
По словам менеджера по продажам системы Андрея Вашуркина, этой системой часто пользуются компании со штатом в несколько человек или такие службы, как такси и туристические агентства, которым ежедневно поступает большое количество звонков.
Подключение к виртуальному офису стоит в Москве от 990 до 2200 руб. Ежемесячная абонентская плата - 970-6970 руб. в зависимости от оператора и объема предоставляемых услуг. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", перевод на удаленную работу сотрудника столичного офиса может сэкономить организации более $10 тыс. в год.