Поучительной историей для тех, кого всерьез волнуют мировые рынки капитала и наметившаяся тенденция общего падения цен на жилую недвижимость, является история дома нидерландского предпринимателя Корнелиса Сасбаута (Cornelis Sasbout), построенного в 1617 году в Амстердаме по адресу Herengracht canal, 150. В течение многих веков цены на него значительным образом колебались, но в конечном итоге приходили всегда к одному и тому же уровню. История дома возле знаменитого голландского канала началась с того, что Сасбаут купил в свое время участок за 4600 гульденов (2100 евро), тогда как сейчас этот дом, расположенный в престижном районе, может быть продан за несколько миллионов евро.
Профессор кафедры недвижимости Университета Маастрихта Пит Эйцхоллц (Piet Eichholtz) обнародовал результаты уникального исследования: в своей работе он обработал и проанализировал данные по ценам на дом Сасбаута за 350 лет, разработав систему специальных индексов. С этими данными полезно будет ознакомиться даже тем, кто не собирается инвестировать в недвижимость или приобретать таковую, считают экономисты. Дело в том, что в данной работе ещe раз убедительно доказывается тот факт, что раздутые рынки всегда взрываются.
По мнению Эйцхоллца, в настоящее время домовладельцы во всем мире должны приготовиться к большим потерям в прибыли на когда-то выстреливших рынках, а также в странах с низкими показателями рождаемости — такими как, например, Восточная Европа, Япония и Южная Корея.
“Я абсолютно уверен в своих прогнозах относительно рынка жилья в странах с неблагоприятной демографической ситуацией”, — говорит Эйцхоллц. “Цены на дома в них могут падать в течение очень длительного времени”.
Индекс недвижимости Эйцхоллца показывал максимальное значение в 2005 году. Как раз в это время вышла книга экономиста Йельского Университета Роберта Шиллера (Robert Shiller) “Иррациональное изобилие”, предсказывающая скорый крах пузыря, который возник в 1990-х на рынке акций, что неизбежно затронет и рынок жило й недвижимости США. Как мы сейчас наблюдаем, прогнозы обоих экономистов в некоторой степени начинают сбываться.
До Эйцхоллца многие ученые пытались вывести подобные индексы для рынков недвижимости. Однако Эйцхоллц пояснил, что именно делает его показатели более достоверными по сравнению с теми, что использовались в аналогичных исследованиях, — это то, что он называет поправкой на “постоянное качество”. Так, недвижимость на канале Herengracht всегда считалась элитной. Ученый также поясняет, что индекс скорректирован на уровень потребительских цен, но не на уровень заработной платы.
В исследовании прекрасно прослеживаются периоды значительных колебаний цен на рассматриваемый дом. Участок, который приобрел предприниматель на известном канале, в течение следующих 50 лет увеличился в цене в два раза. Это было связано с развитием одного из самых значительных пузырей на рынке недвижимости Нидерландов — в период голландского “Золотого Века” иммигранты в огромном количестве прибывали в быстроразвивающийся центр самой богатой торговой империи, спрос на жилую недвижимость зашкаливал.
Войны с Англией и Францией в следующем веке привели к колебанию цен, а Французская оккупация в 1795 году — к резкому их падению. Владельцы дома менялись со временем, и были длительные периоды, когда цена на дом падала или, наоборот, росла. Динамика изменения индексов, приведенная исследователем, показывает, что рынок домов Нидерландов, как и всей Европы, характеризуется высокой волатильностью, и в настоящее время на нем нет устойчивого восходящего или нисходящего тренда.
Эйцхоллц говорит, что люди склонны поддаваться панике, когда дело доходит до падения цен. Когда происходят колебания на рынках, они все время забывают, что за падениями обязательно следуют взлеты и наоборот. Исследователь считает, что снижение цены на 30–40 % является довольно распространенным и не может исключаться, в том числе для таких стран, как США и Великобритания.
Между тем, исследователь считает, что сегодняшний спад на рынках недвижимости не имеет ничего общего с тем, что возник в Нидерландах во время Французской оккупации в 1975 году: тогда цена дома на канале упала на 80 %, в то время как численность населения в стране сократилась на 20 %. Это был период, когда все в стране было плохо: война, серьезный экономический кризис, демографический спад. Эйцхоллц говорит, что ситуация в Нидерландах и на рынках Европы в настоящее время гораздо благоприятнее. Для того чтобы возник устойчивый нисходящий тренд, надо иметь более одного серьезного негативного фактора.
“Я не думаю, что мы вступаем в эпоху 20-летнего кризиса, — сказал он. Прирост населения и лимит на строительство новых зданий должны естественным образом установить планку, ниже которой цены на жилье в Европе точно не опустятся”.